Waardevol instrument of slechts een marketingtool?

Duurzaamheidslabels onder de loep

Duurzaamheidslabels als BREEAM, LEED, NL Greenlabel en DGNB spelen een steeds grotere rol in de vastgoedsector, maar worden vaak verkeerd ingezet, zeggen TU Delft-onderzoekers Michaël Peeters en Nico Tillie. “Een label is veelal onderdeel van een marketingstrategie. Wil het echt waardevol zijn, dan moeten de onderliggende data transparant en verifieerbaar zijn.”

Michaël Peeters, universitair docent aan de TU Delft, adjunct professor aan de Antwerp Management School en onderzoeker op het gebied van hoe duurzaamheid en technologie de waarde van vastgoed beïnvloeden, vertelt: “Er is inmiddels bijna een wildgroei aan labels. Die hebben allemaal waarde, maar alleen als ze gelezen worden binnen de juiste context en gebruikt worden waarvoor ze dienen. En daar loopt het in mijn optiek vaak mis. Men vergeet bijvoorbeeld dat een label een momentopname is: een label geeft de status aan van het gebouw op het moment dat het certificaat wordt gemaakt. Een paar jaar later blijkt dat bepaalde technologieën die de duurzaamheidswaarde van het pand verhoogden, in de praktijk niet gebruikt worden, of dat een stuk van de biodiverse tuin is opgeofferd voor een terras.” 

“Het gaat soms zelfs nog verder”, zegt Nico Tillie, universitair docent aan de TU Delft en met name gespecialiseerd in stedelijke ecosystemen en nature based solutions voor klimaatadaptatie. “Men brengt soms opzettelijk iets aan om een duurzaamheidslabel te halen, zelfs als dat niet zinvol is. Een voorbeeld dat ik heb meegemaakt betrof een gebouw in Houston, waar men fietsenstallingen maakte om LEED Gold te behalen. Maar in Houston wordt bijna niet gefietst, dus die werden niet gebruikt.”

Effect op waarde 

Peeters: “Een label is vaak vooral onderdeel van een marketingstrategie: men investeert om het label binnen te halen om daarmee de marktwaarde of de liquiditeit van het project te verhogen.” Hoe groot is het effect van labels op de waarde van vastgoed? Peeters: “Daar is al heel wat onderzoek naar geweest. Causaliteit blijkt hierbij heel moeilijk vast te stellen, omdat er zoveel verschillende variabelen meetellen. Wat we wel zien is dat projectontwikkelaars het bijna als verplichting voelen om één, twee zo niet drie labels te hebben (de triple helix), want zonder speel je niet mee op een internationale markt.” Tillie: “Zeker BREEAM en LEED geven internationaal een vorm van houvast. Tegelijkertijd zie je dat er tussen landen heel andere KPI’s meespelen en een label internationaal daardoor maar weinig zegt.” Peeters: “Je kunt niet vaststellen of een hogere prijs veroorzaakt is door een label. Ja, als het label betekent dat het gebouw echt veel beter is – door de duurzame keuzes is het aangenamer om in te verblijven – dan is een gebouw meer in trek en is de prijs daardoor hoger, maar dan is de causaliteit niet het label.”

Lobbyen

Met labels is veel geld gemoeid, benadrukken de onderzoekers. Peeters: “Dit is serieuze business. Het gevolg is dat producenten hun producten daarmee gaan afficheren: als je dit in je gebouw toepast, krijg je dit aantal punten bij dit label. Met zulke grote commerciële belangen zullen producenten willen gaan lobbyen bij de labels om hun producten daar zo goed mogelijk in te krijgen. Daarmee komt de neutraliteit in het geding, want wie kijkt er nog onbevooroordeeld naar? Het zijn immers private initiatieven.” Tillie vult aan: “Dat is een bezorgdheid. Bij NL Greenlabel hebben ze daarom een wetenschappelijke raad van advies ingesteld, waar ik een tijd voorzitter van ben geweest.”   

Eigen vastgoed monitoren

“Labels zouden we in mijn visie anders moeten benutten”, benadrukt Tillie: “De kracht van een label is dat je daarmee je eigen vastgoed of terrein kunt monitoren. Hoe duurzaam is ons bedrijventerrein? Je krijgt een rapportcijfer en kunt jezelf verbeteren. Daarna controleer je of je daadwerkelijk beter scoort.”

Verifieerbare data

Willen labels bruikbare inzichten geven in duurzaamheidswaarde, dan is het zaak dat ze gebaseerd zijn op verifieerbare data, benadrukken Tillie en Peeters. Tillie: “Er zijn heel veel partijen die op alle denkbare niveaus data verzamelen, zowel overheden als commerciële partijen zoals Arcadis en Cobra Groeninzicht, maar die data zijn veelal niet toegankelijk. Als de data openbaar zijn, dan kan je zien op basis waarvan een label toegekend is.” Peeters vult aan: “We moeten naar een situatie waarin de neutrale data beschikbaar zijn zodat iedereen zijn eigen analyse kan maken. En daarbij kan iedereen er ook voor kiezen bepaalde aspecten zwaarder of minder zwaar te laten wegen. De data zouden ook door de tijd heen beschikbaar moeten blijven, zodat er telkens gecheckt kan worden: is wat we wilden realiseren, daadwerkelijk gerealiseerd in de praktijk? Geldt dit label nog steeds of moeten we aanpassingen doen?” 

Beweging

“De mogelijkheid om vastgoed te monitoren is van groot belang”, besluit Tillie. “Daarom moeten de labels niet gebaseerd zijn op een soort black box, maar op openbare data. Je moet weten wat je meet en waar je op beoordeeld wordt, zodat je de data kunt inzetten in een planningscyclus op gebiedsniveau. Ik zie daar wel al een beweging in, dus ik ben optimistisch gestemd.” “Het concept van labels is goed, maar ik vind dat ze nu misbruikt worden vanuit een marketingperspectief”, concludeert Peeters. “Voor echt zinvolle labels moeten de ruwe data algemeen ter beschikking staan. Ik denk dat we dan pas echt een evolutie gaan zien.”